De wet bepaalt dat de splitsing in appartementsrechten geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die splitsingsakte in de openbare registers (= dienst van het kadaster en de openbare registers). Vervolgens schrijft de wet voor dat de akte van splitsing onder meer een reglement moet inhouden. Het reglement moet op haar beurt onder meer de statuten van de vereniging bevatten. De oprichting van de VvE geschiedt bij de akte van splitsing. Deze statuten van de vereniging van eigenaren moeten tenslotte onder meer bevatten de naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet aanvangen met de woorden: 'Vereniging van Eigenaars', hetzij voluit geschreven, hetzij afgekort tot 'VvE', en voorts melding maken van de ligging van het gebouw.

De wet (art. 5:125 BW) bepaalt dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaren. Wanneer een lid ophoudt appartementseigenaar te zijn, eindigt zijn lidmaatschap ook weer van rechtswege, dat wil zeggen automatisch.

De vereniging van eigenaren voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privé-gedeelten. Onder het beheer valt ook het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke zaken en het aanbrengen van veranderingen en vernieuwingen, zoals nieuwe installaties.

De vereniging van eigenaren is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren, die op haar beurt weer vertegenwoordigd kan worden door een bestuurder. De vereniging dient te handelen binnen de grenzen van haar vertegenwoordigingsbevoegdheid. Die grenzen worden in de eerste plaats bepaald door de statuten van de vereniging en door het reglement.

Tot de middelen van de vereniging van eigenaren zullen in de eerste plaats behoren de geldmiddelen (waaronder begrepen eventuele banksaldi) en de vorderingen op de appartementseigenaren voor wat betreft verschuldigde bijdragen. Verder roerende zaken, zoals een kantoorinventaris ten behoeve van de bestuurder, en wat verder in verband met het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken mocht zijn aangekocht. Het belangrijkste bestanddeel van het vermogen van de vereniging zal echter gewoonlijk gevormd worden door het reservefonds dat door de eigenaren wordt samengebracht met het oog op toekomstig (groot-)onderhoud en onvoorziene uitgaven.

Eigenlijk moet de vereniging van eigenaren minstens eenmaal per jaar vergaderen (artt.2:10, 48 BW), maar dit laat in de praktijk nogal eens te wensen over.